استراتژی خروج مسکن از رکود
بخش مسکن به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین بخشهای پیشران اقتصاد نقش کلیدی در رشد بلندمدت و پایدار اقتصاد دارد ولی متأسفانه طی سال‌های اخیر هم در بخش معاملات مسکن و هم در بخش ساخت‌وساز رکود عمیقی به وجود آمده است. بین رکود در تعداد معاملات و ساخت‌وساز رابطه دوطرفه برقرار است وقتی ساخت‌وساز رونق نداشته باشد معاملات نیز با رکود مواجه می‌شوند و برعکس. وابستگی این دو به یکدیگر نشان می‌دهد برای خروج از رکود بخش مسکن، سیاست‌گذاری دقیقی لازم است و توجه به یکی از طرفین عرضه و تقاضا به‌تنهایی نمیتواند کارآمد باشد.
تعداد معاملات و قیمت مسکن
طبق آمار بانک مرکزی و سامانه اطلاعات بازار املاک ایران تعداد معاملات مسکن از سال 1392 تا اوایل سال 1397 روند صعودی داشته ولی در میانه‌سال 1397 تابه‌حال این روند شکسته شده و تعداد معاملات وارد یک‌روند نزولی جدی شده است. همچنین تعداد پروانه‌های صادر شده در ده سال اخیر دائماً روند نزولی داشته ولی در همین دوره قیمت هر مترمربع مسکن نیز در شهرهای مختلف روند افزایشی داشته است. هرچند مسکن کالایی است ضروری که با افزایش قیمت‌ها سطح تقاضای آن تغییر چندانی نمیکند ولی به جهت افزایش قیمت مسکن و با کاهش قدرت خرید خانوار چند اتفاق می‌افتد؛ تعداد خانوارهای اجاره‌نشین افزایش می‌یابند، مهاجرت به حاشیه شهر و شهرهای اقماری افزایش می‌یابد، تقاضا برای تغییر و ارتقای مسکن و محل سکونت کاهش می‌یابد و کیفیت و کمیت (متراژ) مسکن مصرفی نیز کم می‌شود. این مشکل تا آن جا پیش می‌رود که برخی خانوارها مجبور به استفاده مشترک از یک مسکن اجاره‌ای می‌شوند؛ بنابراین مشکل می‌تواند بسیار عمیق و بحران‌ساز باشد.
مشکل کاهش معاملات مسکن عمدتاً به علت کاهش قدرت خرید خانوارها است که در اثر تورم بخش مسکن، تورم عمومی، عدم افزایش دستمزدها متناسب با نرخ تورم و قوانین ناکارآمد حوزه شهری به وجود آمده است. راهکارهای رونق‌بخش مسکن به هر دو طرف عرضه و تقاضا بر میگردد. در طرف تقاضای مصرفی جبران کاهش قدرت خرید خانوارها و در طرف عرضه افزایش ساخت‌وساز به‌وسیله کاهش هزینه‌ها و قیمت تمام‌شده باید در دستور کار قرار گیرد. کاهش تقاضای مصرفی خود عاملی برای کاهش ساخت‌وساز است و تقاضای سرمایه‌ای عاملی برای افزایش قیمت و کاهش عرضه و ساخت‌وساز نیز عاملی برای افزایش قیمت و کاهش اشتغال و درآمد خانوار است.
استراتژی رونق بخشی
مطابق ادبیات اقتصاد مسکن عرضه مسکن در کوتاه‌مدت ثابت است؛ بنابراین تغییراتی که در عرضه باید رخ دهد تا بازار مسکن از رکود خارج شود زمان بر هستند. اما این واقعیت با سیاست‌هایی که برای تسهیل ساخت‌وساز و تنوع‌بخشی به‌قرار دادها وضع می‌شود قابل‌رفع است. در ادامه به مهم‌ترین سیاست‌های لازم برای کاهش هزینه مسکن و افزایش عرضه آن می‌پردازیم. این سیاست‌ها و ابزارها در بسیاری از کشورها وضع شده‌اند و به‌عنوان یک سری راه‌حل‌های مشخص و مقبول برای رفع مشکل مسکن بکار می‌روند ولی متأسفانه در کشور ما علی‌رغم تاکید و تکرار هنوز به نتیجه نرسیده است.
1. کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز اعم از هزینه مصالح، عوارض و مخارج شهرداری، پروانه ساخت و پایان ساخت، مخارج انشعابات ساختمان و... . شهرداری‌ها به‌جای درآمدزایی از ساخت‌وساز باید به سمت یک درآمد پایدار شهری بروند. مالیات سالانه املاک در بسیاری از کشورها اصلی‌ترین منبع درآمد پایدار برای شهرداری است. نباید تصور کرد ما از یک سیاست آزمون شده که در جهان بکار می‌رود مستثنی هستیم، وقتی این تصور به وجود بیاید راهکارهای جایگزین معمولاً بحران‌آفرین می‌شوند. مثل شرایط فعلی که شهرداری با فروش شهر، فضا و آسمان به سازندگان و مصرف‌کننده ظلم می‌کند و یک کالبد شهری ناهمگون را به وجود آورده است.
2. پرهیز از ساخت افراطی مسکن لوکس و بزرگ متراژ که قیمت زمین‌شهری را افزایش می‌دهد و به ضرر اقشار متوسط و کم‌درآمد جامعه تمام می‌شود از دیگر مشکلات بخش مسکن است. زمین‌شهری از محدودترین منابع در دست بشر است، نباید این منبع را هدر داد. به‌جای واحدهای ویلایی بزرگ متراژی که در برخی محلات شهر رواج پیدا می‌کند باید به سمت ساخت‌وساز آپارتمان رفت. در کشورهای پیشرفته ویلا و باغ در خارج شهرها قرار دارند و برای آخر هفته و تفریح استفاده می‌شوند. ساخت‌وساز باید به‌گونه‌ای باشد که همه سلایق و گروه‌های درآمدی بتوانند مسکن موردنیاز خود را در محدوده شهری تهیه کنند. این استراتژی هم معاملات و هم ساخت‌وساز را رونق می‌بخشد.
3. ساماندهی بازار اجاره: ساخت مسکن اجتماعی، صنعت اجاره‌داری حرفه‌ای، کنترل اجاره‌بها و مدیریت مسکن‌های خالی نیز از سیاست‌های رایج در تمام کشورهاست. در اقتصادهای لیبرال نیز حمایت از خانوار و تأمین مسکن یکی از وظایف دولت است. برخی با تصورات اشتباه از بازار آزاد و رقابت کامل این تصور را القا می‌کنند که دولت نباید در بازار مداخله کند در حالیه اتفاقاً بازار رقابت کامل ساخته می‌شود، نهادسازی می‌شود نه اینکه اگر همه چیز به حال خود رها شود و یک دست نامرئی اوضاع را سامان دهد.
4. کاهش سهم زمین از قیمت نهایی مسکن: از طریق افزایش تعداد طبقات و تراکم سازی مشروط با زیرساخت کافی، احیای بافت‌های فرسوده، خروج فضاهای غیرشهری از شهر مثل انبارها، کارخانه‌ها و برخی پادگان‌ها می‌تواند به آزادسازی زمین‌شهری و فراهم‌سازی فضا برای ساخت امکانات و مسکن کمک کند. عرضه زمین از این طریق و استفاده بهینه از زمین موجود سهم زمین را از قیمت مسکن کاهش می‌دهد. ایجاد شهرک‌های جدید با دسترسی آسان به فضاها و امکانات نیز نوعی عرضه زمین محسوب می‌شود که متأسفانه در ایران به شکل شهرک‌های خوابگاهی ظهور کرده و فاقد فضای کالبدی و شهری مناسب هستند.
5. کوتاه‌کردن دست واسطهگران در معاملات مسکن، کاهش هزینه‌های قولنامه، کاهش هزینه‌های انتقال سند، ساماندهی مشاورین املاک و تعرفه ترکیبی ثابت و متغیر برای آن‌ها نیز از دیگر الزامات برای رونق بخشی به بازار مسکن است.
6. سیاست‌هایی که سود حاصل از سفته‌بازی در بازار مسکن را از طریق مالیات کاهش می‌دهند می‌تواند در کاهش قیمت مسکن مؤثر باشد و با کاهش قیمت رونق معاملات را خواهیم داشت. دلالی و سوداگری در بازار مصالح و دیگر نهاده‌های ساختمانی نیز وجود دارد. جلوگیری از واسطه‌های غیر کارآ و سوداگری در مایحتاج مردم به‌هیچ‌عنوان قابل‌پذیرش نیست. مالیات بر عایدی سرمایه و زمین سیاست‌های مهم مالیاتی در این زمینه هستند که سفته‌بازی در بازار مسکن و زمین را می‌تواند از بین ببرد. همچنین تقویت و تعمیق بازارهای موازی با مسکن مثل بازار سرمایه می‌تواند در کاهش سوداگری در مسکن مؤثر باشد.
با حفظ تعادل در بازار مسکن به تبع تعادل و ثبات در اقتصاد کلان می‌توان در بلندمدت شاهد رونق‌بخشی به تقاضای مصرفی و افزایش ساخت‌وساز مسکن بود. اعطای وام ارزان برای تعمیرات مسکن، اعطای تسهیلات ارزان‌قیمت به سازندگان خرد و کلان، اعطای وام‌های ارزان‌قیمت و با اقساط بلندمدت برای خرید مسکن ازجمله وام برای خانه اولی‌ها و جوانان نیز قطعاً لازم است ولی این مورد به‌عنوان آخرین راهکار ذکر می‌شود. اعطای وام اولین و ساده‌ترین روش برای رونق بخشی به بازار است ولی بدون توجه به سیاست‌های مذکور و صرفاً اعطای وام نتیجه‌ای جز غرق شدن در چرخه باطل نقدینگی، رونق، رکود و تورم ندارد. در کشور ما معمولاً برای حل هر مشکلی اقدام به پرداخت تسهیلات می‌شود درصورتی‌که اگر ساختارها، قوانین و نهادها اصلاح شوند کسب‌وکارها رونق می‌گیرند. جبران کمبود نقدینگی و سرمایه در گردش باید در کنار تسهیل کسب‌وکار اجرا شود.
